Aufklärungspflichten über die Ertragsfähigkeit beim Hauskauf

Ver­mit­teln die von dem Verkäufer eines Haus­grund­stücks angegebe­nen Mietein­nah­men zum Zeit­punkt des Ver­tragss­chlusses auf­grund beson­der­er Umstände ein falsches Bild über die Ertrags­fähigkeit des Grund­stücks, muss er den Käufer über diese Umstände aufk­lären, wenn sie für dessen Kaufentschluss erkennbar von Bedeu­tung sind. Die in einem Kaufver­trag vere­in­barten Infor­ma­tion­spflicht­en kön­nen über das hin­aus­ge­hen, was der Verkäufer aus dem vorver­traglichen Schuld­ver­hält­nis mitzuteilen verpflichtet gewe­sen wäre.

Aufklärungspflichten über die Ertragsfähigkeit beim Hauskauf

In dem hier vom Bun­des­gericht­shof entsch­iede­nen Fall verkaufte der Vekäufer im Jahr 2007 unter anderem ein mit einem Einkauf­szen­trum bebautes Grund­stück. Der Kauf­preis von 11.779.699 € war durch Mul­ti­p­lika­tion der Jahresmi­eten mit dem Fak­tor 11,33 errech­net wor­den. Die Richtigkeit dieser Mieten wurde von dem Verkäufern garantiert.

Von der mehr als 7.000 qm großen Gesamt­fläche des Einkauf­szen­trums war mehr als die Hälfte durch Verträge aus den Jahren 1993 und 1994 für die Dauer von 15 Jahren an einen Haupt­mi­eter für umgerech­net 12,42 €/qm ver­mi­etet. Dieser nutzte die Flächen im Zeit­punkt des Kaufver­tragss­chlusses allerd­ings nicht mehr selb­st, son­dern hat­te sie, mit Aus­nahme ein­er leer­ste­hen­den Teil­fläche von etwa 900 qm, unter­ver­mi­etet. Der aus den Unter­mi­etver­hält­nis­sen durch­schnit­tlich erzielte Miet­zins betrug bei Abschluss des Kaufver­trages 3,38 €/qm. Der Käuferin war auf­grund eines Exposés bekan­nt, dass Teile der von der Haupt­mi­eterin angemieteten Flächen unter­ver­mi­etet waren.

In dem notariellen Kaufver­trag garantierte der Verkäufer, dass die von den Mietern geschuldete jährliche Net­tokalt­mi­ete den in ein­er Anlage aufge­führten Beträ­gen entspricht, und dass dem Käufer und seinen Beratern die Mietver­trag­sun­ter­la­gen ein­schließlich aller Nachträge und Zusatzvere­in­barun­gen sowie der Mieterko­r­re­spon­denz übergeben wer­den. Fern­er heißt es in dem Ver­trag, die Käuferin werde den Kaufge­gen­stand in tech­nis­ch­er, wirtschaftlich­er und rechtlich­er Hin­sicht über­prüfen lassen (due dil­li­gence) und behalte sich daher das Recht vor, inner­halb von neun Tagen nach Ver­tragss­chluss Nachver­hand­lun­gen zu ver­lan­gen, bei deren Scheit­ern jede Partei vom Ver­trag zurück­treten könne.

Im Hin­blick auf die von den Haupt­mi­eten erhe­blich abwe­ichen­den Unter­mi­eten hat die Käuferin von dem Verkäufern Zahlung von 2.794.340,56 € ver­langt. Das erstin­stan­zlich hier­mit befasste Landgericht Ham­burg hat die Klage abgewiesen1. Das Hanseatis­che Ober­lan­des­gericht Ham­burg hat die Beru­fung der Käuferin zurück­gewiesen2, da der Beklagte nicht gehal­ten gewe­sen sei, die Schuld­ner­in unaufge­fordert über die Höhe der Unter­mi­eten zu informieren. Die Schuld­ner­in habe gewusst, dass die Haupt­mi­etverträge nur noch eine kurze Lauf-zeit gehabt hät­ten, und dass die von der Haupt­mi­eterin angemieteten Flächen unter­ver­mi­etet gewe­sen seien. Ihr sei daher das Risiko bekan­nt gewe­sen, bei der anschließen­den Neu­ver­mi­etung die bis dahin erziel­ten Mieten nicht mehr real­isieren zu kön­nen. Jeden­falls habe der Beklagten davon aus­ge­hen dür­fen.

Mit der von dem Bun­des­gericht­shof zuge­lasse­nen Revi­sion ver­fol­gt der Kläger die Zahlungsklage weit­er und erhielt nun vom Bun­des­gericht­shof im Grund­satz Recht:

Ohne Rechts­fehler, so der Bun­des­gericht­shof, verneint das Ober­lan­des­gericht einen Schadenser­satzanspruch der Käuferin nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 241 Abs. 2 BGB wegen schuld­hafter Ver­let­zung ein­er vorver­traglichen Aufk­lärungspflicht durch den Beklagten. Dieser musste die Käuferin nach den gegebe­nen Umstän­den nicht unge­fragt darauf hin­weisen, dass die von der Haupt­mi­eterin erziel­ten Unter­mi­eten weniger als ein Vier­tel der im Kaufver­trag garantierten (und von der Haupt­mi­eterin tat­säch­lich gezahlten) Haupt­mi­eten betru­gen.

Allerd­ings beste­ht auch bei Ver­tragsver­hand­lun­gen, in denen die Parteien ent­ge­genge­set­zte Inter­essen ver­fol­gen, für jeden Ver­tragspart­ner die Pflicht, den anderen Teil über Umstände aufzuk­lären, die den Ver­tragszweck des anderen vere­it­eln kön­nen und daher für seinen Entschluss von wesentlich­er Bedeu­tung sind, sofern er die Mit­teilung nach Treu und Glauben unter Berück­sich­ti­gung der Ver­tragsan­schau­ung redlicher­weise erwarten darf3. Dabei kann der Verkäufer auch verpflichtet sein, den Käufer über Umstände aufzuk­lären, die für dessen Preiskalku­la­tion wesentlich sind, wenn er erken­nt, dass der Käufer sein Ange­bot auf der Grund­lage falsch­er Vorstel­lun­gen abgibt4.

Eine erhe­bliche Diskrepanz zwis­chen den vere­in­barten Mieten für das Kau­fob­jekt und die von dem Mieter erziel­ten Unter­mi­eten kann ein solch­er Umstand sein. Da sich ein ver­traglich vere­in­barter Miet­zins in der Regel nach mark­twirtschaftlichen Gesicht­spunk­ten bildet, gilt der zur Zeit des Ver­tragsab­schlusses von dem Eigen­tümer aus dem Grund­stück gezo­gene Nutzen nach der Verkehrsan­schau­ung als ein sicher­er Maßstab und als eine der wichtig­sten Grund­la­gen für die Ertrags­fähigkeit und damit für die Wertschätzung eines Haus­grund­stücks5; dies ist auch der Grund dafür, dass die tat­säch­lichen Mieterträge — wie auch hier geschehen — in Grund­stück­skaufverträ­gen aufge­führt wer­den. Ver­mit­teln die im Zeit­punkt des Ver­tragss­chlusses erziel­ten Mieten auf­grund beson­der­er Umstände ein falsches Bild über die Ertrags­fähigkeit des Grund­stücks, ist also die übliche Schlussfol­gerung von den vere­in­barten Mieten auf die Ertrags­fähigkeit nicht gerecht­fer­tigt, muss der Verkäufer den Käufer hierüber unge­fragt aufk­lären. Der Verkäufer hat den Käufer daher darüber zu informieren, dass die von ihm angegebe­nen Mieten zwar vere­in­bart und vere­in­nahmt wor­den sind, aber die rechtlich zuläs­sige6 oder die von Kos­ten­trägern als erstat­tungs­fähig anerkan­nte Höhe7 über­steigen.

Die Aufk­lärungspflicht set­zt allerd­ings voraus, dass sich die Fehlvorstel­lung des Käufers auf Umstände bezieht, die für seinen Kaufentschluss erkennbar von wesentlich­er Bedeu­tung sind8. Davon wird in der Regel auszuge­hen sein, wenn der Kauf­preis, wie hier, auf der Grund­lage der aktuellen Jahresmi­eten ermit­telt wird. Anders kann es sich allerd­ings ver­hal­ten, wenn der Kauf­preis, den ein Käufer zu zahlen bere­it ist, nicht an die tat­säch­liche Nutzung des Grund­stücks im Verkauf­szeit­punkt anknüpft. So liegt es hier. Die Annahme des Beru­fungs­gerichts, der Beklagte habe nicht davon aus­ge­hen müssen, dass die Käuferin nicht bere­it wäre, das Grund­stück zu dem vere­in­barten Preis zu kaufen, wenn ihr die Diskrepanz zwis­chen der Höhe der Mieten und der Höhe der Unter­mi­eten bekan­nt wäre, ist aus Rechts­grün­den nicht zu bean­standen. Der Kauf­preis war ersichtlich nicht im Hin­blick auf die tat­säch­liche Nutzung des Einkauf­szen­trums im Verkauf­szeit­punkt bes­timmt wor­den; denn diese war von ein­er bere­its mehrjähri­gen Auf­gabe der Nutzung durch den Haupt­mi­eter, ein­er nur noch zwei­jähri­gen Rest­laufzeit der9 Haupt­mi­etverträge und erhe­blichen Leer­stän­den bei den ver­mi­et­baren Flächen geprägt. Wenn die Käuferin in Ken­nt­nis dieser Umstände einen Kauf­preis akzep­tierte, der auf der Grund­lage der von der Haupt­mi­eterin — ersichtlich nur noch mit Rück­sicht auf ihre Bindung an die 1993 bzw.1994 geschlosse­nen Mietverträge — gezahlten Mietein­nah­men bemessen war, durfte der Beklagte davon aus­ge­hen, dass die Käuferin — eine Invest­ment­ge­sellschaft — eigene Pläne hin­sichtlich des Einkauf­szen­trums ver­fol­gte, mit denen sie die Erwartung ver­band, einen entsprechen­den Ertrag aus dem Grund­stück zu erwirtschaften.

Das Beru­fung­surteil ist jedoch deshalb rechts­fehler­haft, weil das Beru­fungs­gericht den vor­ge­tra­ge­nen Sachver­halt nicht unter allen in Betra­cht kom­menden rechtlichen Gesicht­spunk­ten gewürdigt hat. Es hat nicht berück­sichtigt, dass die Klage wegen eines Schadenser­satzanspruchs nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Nichter­fül­lung ein­er im Kaufver­trag vere­in­barten Infor­ma­tion­spflicht begrün­det sein kann.

Ein Verkäufer kann sich ver­traglich dazu verpflicht­en, dem Käufer bes­timmte Auskün­fte zu erteilen oder Unter­la­gen vorzule­gen. Die in einem Kaufver­trag vere­in­barten Infor­ma­tion­spflicht­en kön­nen über das hin­aus­ge­hen, was der Verkäufer auf Grund der sich aus dem vorver­traglichen Schuld­ver­hält­nis nach § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB ergeben­den Pflicht nach § 241 Abs. 2 BGB zur Rück­sicht­nahme auf die Inter­essen des Käufers mitzuteilen verpflichtet ist10.

So ist es hier. Die Revi­sion ver­weist dazu auf das Vor­brin­gen der Käuferin, dass der Beklagte in dem Kaufver­trag solche Infor­ma­tion­spflicht­en über­nom­men, aber nicht erfüllt habe.

Der Beklagte hat in Nr. 12 des notariellen Ver­trags im Hin­blick auf die Über­prü­fung des Kaufge­gen­stands durch die Käuferin garantiert, der Käuferin und deren Beratern nicht nur sämtliche Mietver­trag­sun­ter­la­gen, son­dern auch die Mieterko­r­re­spon­denz zu übergeben. Zu dieser gehörte der von der Käuferin im Beru­fungsrecht­szug vorgelegte Schriftwech­sel zwis­chen der Ver­mö­gensver­wal­tung des Beklagten und der Haupt­mi­eterin aus den Jahren 1997, 2002 und 2003, in der diese die Höhe der jew­eili­gen Unter­mi­eten mit­teilte und in Bezug darauf — wenn auch verge­blich — um eine teil­weise Ent­las­sung aus dem Mietver­trag und um eine Miet­min­derung bat. Diese Kor­re­spon­denz mit den beige­fügten Unter­mi­etverträ­gen hätte der Beklagte nach der ver­traglichen Vere­in­barung vor­legen müssen. Fest­stel­lun­gen, dass er dieser Verpflich­tung nachgekom­men ist, fehlen, weil das Beru­fungs­gericht seine Prü­fung auf die Ver­let­zung vorver­traglich­er Aufk­lärungspflicht­en beschränkt und sich mit dem auf die ver­traglich vere­in­barten Infor­ma­tion­spflicht­en bezo­ge­nen Vor­brin­gen nicht befasst hat.

Dieses Vor­brin­gen ist jedoch erhe­blich. Der Kläger kön­nte im Fall der Ver­let­zung der ver­traglichen Infor­ma­tion­spflicht — wie bei ein­er vorver­traglichen Aufk­lärungspflichtver­let­zung — von dem Beklagten im Wege des Schadenser­satzes den Betrag ver­lan­gen, um den die Käuferin den Kaufge­gen­stand zu teuer erwor­ben hat11. Diese Gle­ich­stel­lung in den Rechts­fol­gen ist deshalb geboten, weil die Über­prü­fung des Kaufge­gen­stands — zu deren Durch­führung die Unter­la­gen vorzule­gen waren — über den Zeit­punkt des Ver­tragss­chlusses andauerte und die Käuferin sich das Recht vor­be­hal­ten hat­te, noch nach dem Ver­tragss­chluss inner­halb ein­er bes­timmten Frist eine Nachver­hand­lung zur Anpas­sung des Ver­trages zu ver­lan­gen.

Dass die Käuferin von diesem Recht auch dann keinen Gebrauch gemacht hätte, wenn der Beklagte seine Infor­ma­tion­spflicht durch Vor­lage der Unter­la­gen erfüllt und die Käuferin dadurch von den Unter­mi­eten und dem darauf gestützten Begehren der Mieterin auf Her­ab­set­zung der Mieten Ken­nt­nis erlangt hätte, ist wed­er fest­gestellt noch vor­ge­tra­gen.

Das Beru­fung­surteil ist deshalb insoweit aufzuheben und die Sache zur neuen Ver­hand­lung und Entschei­dung an das Beru­fungs­gericht zurück­zu­ver­weisen (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 ZPO), da die Sache nicht entschei­dungsreif ist. Für das weit­ere Ver­fahren weist der Bun­des­gericht­shof auf Fol­gen­des hin:

Ob der Beklagte sein­er ver­traglichen Infor­ma­tion­spflicht durch Vor­lage der Mieterko­r­re­spon­denz nachgekom­men ist, wird noch festzustellen sein.

Der Kläger hätte darzule­gen und zu beweisen, dass im Fall der Erfül­lung der Infor­ma­tion­spflicht es für die Käuferin vernün­ftiger­weise nur die Möglichkeit gegeben hätte, in Ausübung ihres ver­traglichen Rechts eine Ver­tragsan­pas­sung zu ver­lan­gen. Ver­hielt es sich so, wäre zugun­sten des Klägers der bei der Ver­let­zung von Aufk­lärungspflicht­en gel­tende Grund­satz anzuwen­den, dass der­jenige, der ver­tragliche oder vorver­tragliche Aufk­lärungspflicht­en ver­let­zt, beweispflichtig dafür ist, dass der Schaden auch dann einge­treten wäre, wenn er sich pflicht­gemäß ver­hal­ten hätte12, weil der Geschädigte die Infor­ma­tio­nen über die Unter­mi­eten und das Begehren des Mieters auf Her­ab­set­zung der Miete unbeachtet gelassen und den Ver­trag so wie geschehen abgeschlossen hätte .

Sollte einge­wandt wer­den, dass die Käuferin auf die ihr ange­bote­nen Infor­ma­tio­nen über die Unter­mi­etver­hält­nisse verzichtet habe, wäre dies von dem Beklagten darzule­gen und zu beweisen.

Ein dem Kläger wegen schuld­hafter Ver­let­zung ver­traglich­er Infor­ma­tion­spflicht­en zuzuerken­nen­der Schadenser­satzanspruch nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB wäre nicht nach § 254 Abs. 1 BGB zu kürzen. Im Fall ein­er Ver­let­zung von Infor­ma­tion­spflicht­en kommt ein Mitver­schulden desjeni­gen, dem die zu erteilen­den Infor­ma­tio­nen voren­thal­ten wur­den, näm­lich nur unter beson­deren Umstän­den zur Anrech­nung, da sich dieser auf die Richtigkeit und Voll­ständigkeit ihm erteil­ten Infor­ma­tio­nen ver­lassen darf13. Daran ändert auch die Mit­teilung in dem Kaufver­trag nichts, dass die Käuferin den Kaufge­gen­stand in tech­nis­ch­er, wirtschaftlich­er und rechtlich­er Hin­sicht ein­er Über­prü­fung (Due Dili­gence) unterziehen werde. Ob sich aus ein­er solchen Ver­trags­bes­tim­mung eine vorver­tragliche Obliegen­heit des Käufers ergibt, den Kaufge­gen­stand sachver­ständig unter­suchen zu lassen14, kann hier dahin­ste­hen.

Ein Mitver­schulden des Käufers ist näm­lich zu verneinen, wenn er — wie es hier die Käuferin unter Ein­schal­tung von Anwäl­ten und Unternehmens­ber­atern getan hat — eine solche Risiko­prü­fung durchge­führt, der Verkäufer jedoch seine ver­traglichen Infor­ma­tion­spflicht­en durch die Vor­lage unvoll­ständi­ger Unter­la­gen ver­let­zt hat15.

Bun­des­gericht­shof, Urteil vom 1. Feb­ru­ar 2013 — V ZR 72/11

  1. LG Ham­burg, Urteil vom 07.05.2009 — 333 O 178/08 []
  2. OLG Ham­burg, Urteil vom 23.02.2011 — 4 U 86/09 []
  3. BGH, Urteile vom 02.02.1996 — V ZR 239/94, BGHZ 132, 30, 34 und vom 11.11.2011 — V ZR 245/10, NJW 2012, 846, 847 Rn. 6; BGH, Urteil vom 11.08.2010 — XII ZR 192/08, NJW 2010, 3362 Rn. 22 jew­eils mwN []
  4. vgl. BGH, Urteil vom 26.04.1972 — VIII ZR 32/71, WM 1972, 854, 856 []
  5. BGH, Urteile vom 19.10.1980 — V ZR 51/87, NJW 1981, 45, 46 und vom 05.10.2001 — V ZR 275/00, WM 2002, 195, 196; Beschluss vom 10.01.2008 — V ZR 81/07, Grun­deigen­tum 2008, 983, 984 []
  6. vgl. BGH, Urteile vom 02.12.1988 — V ZR 91/87, NJW 1989, 1795 und vom 22.06.1990 V ZR 126/89, NJW-RR 1990, 1161, 1162 und Beschluss vom 10.01.2008 V ZR 81/07, Rn. 16 — Wohn­haus­grund­stücke []
  7. BGH, Urteil vom 26.01.1996 — V ZR 42/94, NJW-RR 1996, 690 — Senioren­heim­grund­stück []
  8. vgl. BGH, Urteil vom 13.07.1983 VIII ZR 142/82, WM 1983, 1006, 1007 []
  9. langfristi­gen []
  10. vgl. B. Grunewald, Kaufrecht, § 6 Rn. 9; PWW/D. Schmidt, BGB, 7. Auflage, § 437 Anm. 76 []
  11. vgl. zum Schadenser­satz aus vorver­traglichem Ver­schulden: BGH, Urteile vom 06.04.2001 — V ZR 394/99, NJW 2001, 2875, 2877 und vom 19.05.2006 — V ZR 264/05, BGHZ 168, 35, 39 Rn. 22 []
  12. vgl. BGH, Urteile vom 06.04.2001 — V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022 und vom 30.11.2007 — V ZR 284/06, NJW 2008, 649, 650 Rn. 10 []
  13. vgl. BGH, Urteil vom 08.07.2010 III ZR 249/09, BGHZ 186, 152, 159 Rn. 21 mwN []
  14. verneinend: Fleischer/Körber, BB 2001, 841, 846, 848; grund­sät­zlich beja­hend: Hasselbach/Ebbinghaus, DB 2012, 216, 221 []
  15. vgl. OLG München, Urteil vom 26.07.2006 7 U 2128/06, Rn. 115 []