Aufklärungspflichten über die Ertragsfähigkeit beim Hauskauf

Vermitteln die von dem Verkäufer eines Hausgrundstücks angegebenen Mieteinnahmen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgrund besonderer Umstände ein falsches Bild über die Ertragsfähigkeit des Grundstücks, muss er den Käufer über diese Umstände aufklären, wenn sie für dessen Kaufentschluss erkennbar von Bedeutung sind. Die in einem Kaufvertrag vereinbarten Informationspflichten können über das hinausgehen, was der Verkäufer aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis mitzuteilen verpflichtet gewesen wäre.

Aufklärungspflichten über die Ertragsfähigkeit beim Hauskauf

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall verkaufte der Vekäufer im Jahr 2007 unter anderem ein mit einem Einkaufszentrum bebautes Grundstück. Der Kaufpreis von 11.779.699 € war durch Multiplikation der Jahresmieten mit dem Faktor 11,33 errechnet worden. Die Richtigkeit dieser Mieten wurde von dem Verkäufern garantiert.

Von der mehr als 7.000 qm großen Gesamtfläche des Einkaufszentrums war mehr als die Hälfte durch Verträge aus den Jahren 1993 und 1994 für die Dauer von 15 Jahren an einen Hauptmieter für umgerechnet 12,42 €/qm vermietet. Dieser nutzte die Flächen im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses allerdings nicht mehr selbst, sondern hatte sie, mit Ausnahme einer leerstehenden Teilfläche von etwa 900 qm, untervermietet. Der aus den Untermietverhältnissen durchschnittlich erzielte Mietzins betrug bei Abschluss des Kaufvertrages 3,38 €/qm. Der Käuferin war aufgrund eines Exposés bekannt, dass Teile der von der Hauptmieterin angemieteten Flächen untervermietet waren.

In dem notariellen Kaufvertrag garantierte der Verkäufer, dass die von den Mietern geschuldete jährliche Nettokaltmiete den in einer Anlage aufgeführten Beträgen entspricht, und dass dem Käufer und seinen Beratern die Mietvertragsunterlagen einschließlich aller Nachträge und Zusatzvereinbarungen sowie der Mieterkorrespondenz übergeben werden. Ferner heißt es in dem Vertrag, die Käuferin werde den Kaufgegenstand in technischer, wirtschaftlicher und rechtlicher Hinsicht überprüfen lassen (due dilligence) und behalte sich daher das Recht vor, innerhalb von neun Tagen nach Vertragsschluss Nachverhandlungen zu verlangen, bei deren Scheitern jede Partei vom Vertrag zurücktreten könne.

Im Hinblick auf die von den Hauptmieten erheblich abweichenden Untermieten hat die Käuferin von dem Verkäufern Zahlung von 2.794.340,56 € verlangt. Das erstinstanzlich hiermit befasste Landgericht Hamburg hat die Klage abgewiesen1. Das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg hat die Berufung der Käuferin zurückgewiesen2, da der Beklagte nicht gehalten gewesen sei, die Schuldnerin unaufgefordert über die Höhe der Untermieten zu informieren. Die Schuldnerin habe gewusst, dass die Hauptmietverträge nur noch eine kurze Lauf-zeit gehabt hätten, und dass die von der Hauptmieterin angemieteten Flächen untervermietet gewesen seien. Ihr sei daher das Risiko bekannt gewesen, bei der anschließenden Neuvermietung die bis dahin erzielten Mieten nicht mehr realisieren zu können. Jedenfalls habe der Beklagten davon ausgehen dürfen.

Mit der von dem Bundesgerichtshof zugelassenen Revision verfolgt der Kläger die Zahlungsklage weiter und erhielt nun vom Bundesgerichtshof im Grundsatz Recht:

Ohne Rechtsfehler, so der Bundesgerichtshof, verneint das Oberlandesgericht einen Schadensersatzanspruch der Käuferin nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 241 Abs. 2 BGB wegen schuldhafter Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht durch den Beklagten. Dieser musste die Käuferin nach den gegebenen Umständen nicht ungefragt darauf hinweisen, dass die von der Hauptmieterin erzielten Untermieten weniger als ein Viertel der im Kaufvertrag garantierten (und von der Hauptmieterin tatsächlich gezahlten) Hauptmieten betrugen.

Allerdings besteht auch bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Vertragsanschauung redlicherweise erwarten darf3. Dabei kann der Verkäufer auch verpflichtet sein, den Käufer über Umstände aufzuklären, die für dessen Preiskalkulation wesentlich sind, wenn er erkennt, dass der Käufer sein Angebot auf der Grundlage falscher Vorstellungen abgibt4.

Eine erhebliche Diskrepanz zwischen den vereinbarten Mieten für das Kaufobjekt und die von dem Mieter erzielten Untermieten kann ein solcher Umstand sein. Da sich ein vertraglich vereinbarter Mietzins in der Regel nach marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten bildet, gilt der zur Zeit des Vertragsabschlusses von dem Eigentümer aus dem Grundstück gezogene Nutzen nach der Verkehrsanschauung als ein sicherer Maßstab und als eine der wichtigsten Grundlagen für die Ertragsfähigkeit und damit für die Wertschätzung eines Hausgrundstücks5; dies ist auch der Grund dafür, dass die tatsächlichen Mieterträge – wie auch hier geschehen – in Grundstückskaufverträgen aufgeführt werden. Vermitteln die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses erzielten Mieten aufgrund besonderer Umstände ein falsches Bild über die Ertragsfähigkeit des Grundstücks, ist also die übliche Schlussfolgerung von den vereinbarten Mieten auf die Ertragsfähigkeit nicht gerechtfertigt, muss der Verkäufer den Käufer hierüber ungefragt aufklären. Der Verkäufer hat den Käufer daher darüber zu informieren, dass die von ihm angegebenen Mieten zwar vereinbart und vereinnahmt worden sind, aber die rechtlich zulässige6 oder die von Kostenträgern als erstattungsfähig anerkannte Höhe7 übersteigen.

Die Aufklärungspflicht setzt allerdings voraus, dass sich die Fehlvorstellung des Käufers auf Umstände bezieht, die für seinen Kaufentschluss erkennbar von wesentlicher Bedeutung sind8. Davon wird in der Regel auszugehen sein, wenn der Kaufpreis, wie hier, auf der Grundlage der aktuellen Jahresmieten ermittelt wird. Anders kann es sich allerdings verhalten, wenn der Kaufpreis, den ein Käufer zu zahlen bereit ist, nicht an die tatsächliche Nutzung des Grundstücks im Verkaufszeitpunkt anknüpft. So liegt es hier. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte habe nicht davon ausgehen müssen, dass die Käuferin nicht bereit wäre, das Grundstück zu dem vereinbarten Preis zu kaufen, wenn ihr die Diskrepanz zwischen der Höhe der Mieten und der Höhe der Untermieten bekannt wäre, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Der Kaufpreis war ersichtlich nicht im Hinblick auf die tatsächliche Nutzung des Einkaufszentrums im Verkaufszeitpunkt bestimmt worden; denn diese war von einer bereits mehrjährigen Aufgabe der Nutzung durch den Hauptmieter, einer nur noch zweijährigen Restlaufzeit der9 Hauptmietverträge und erheblichen Leerständen bei den vermietbaren Flächen geprägt. Wenn die Käuferin in Kenntnis dieser Umstände einen Kaufpreis akzeptierte, der auf der Grundlage der von der Hauptmieterin – ersichtlich nur noch mit Rücksicht auf ihre Bindung an die 1993 bzw.1994 geschlossenen Mietverträge – gezahlten Mieteinnahmen bemessen war, durfte der Beklagte davon ausgehen, dass die Käuferin – eine Investmentgesellschaft – eigene Pläne hinsichtlich des Einkaufszentrums verfolgte, mit denen sie die Erwartung verband, einen entsprechenden Ertrag aus dem Grundstück zu erwirtschaften.

Das Berufungsurteil ist jedoch deshalb rechtsfehlerhaft, weil das Berufungsgericht den vorgetragenen Sachverhalt nicht unter allen in Betracht kommenden rechtlichen Gesichtspunkten gewürdigt hat. Es hat nicht berücksichtigt, dass die Klage wegen eines Schadensersatzanspruchs nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Nichterfüllung einer im Kaufvertrag vereinbarten Informationspflicht begründet sein kann.

Ein Verkäufer kann sich vertraglich dazu verpflichten, dem Käufer bestimmte Auskünfte zu erteilen oder Unterlagen vorzulegen. Die in einem Kaufvertrag vereinbarten Informationspflichten können über das hinausgehen, was der Verkäufer auf Grund der sich aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis nach § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB ergebenden Pflicht nach § 241 Abs. 2 BGB zur Rücksichtnahme auf die Interessen des Käufers mitzuteilen verpflichtet ist10.

So ist es hier. Die Revision verweist dazu auf das Vorbringen der Käuferin, dass der Beklagte in dem Kaufvertrag solche Informationspflichten übernommen, aber nicht erfüllt habe.

Der Beklagte hat in Nr. 12 des notariellen Vertrags im Hinblick auf die Überprüfung des Kaufgegenstands durch die Käuferin garantiert, der Käuferin und deren Beratern nicht nur sämtliche Mietvertragsunterlagen, sondern auch die Mieterkorrespondenz zu übergeben. Zu dieser gehörte der von der Käuferin im Berufungsrechtszug vorgelegte Schriftwechsel zwischen der Vermögensverwaltung des Beklagten und der Hauptmieterin aus den Jahren 1997, 2002 und 2003, in der diese die Höhe der jeweiligen Untermieten mitteilte und in Bezug darauf – wenn auch vergeblich – um eine teilweise Entlassung aus dem Mietvertrag und um eine Mietminderung bat. Diese Korrespondenz mit den beigefügten Untermietverträgen hätte der Beklagte nach der vertraglichen Vereinbarung vorlegen müssen. Feststellungen, dass er dieser Verpflichtung nachgekommen ist, fehlen, weil das Berufungsgericht seine Prüfung auf die Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten beschränkt und sich mit dem auf die vertraglich vereinbarten Informationspflichten bezogenen Vorbringen nicht befasst hat.

Dieses Vorbringen ist jedoch erheblich. Der Kläger könnte im Fall der Verletzung der vertraglichen Informationspflicht – wie bei einer vorvertraglichen Aufklärungspflichtverletzung – von dem Beklagten im Wege des Schadensersatzes den Betrag verlangen, um den die Käuferin den Kaufgegenstand zu teuer erworben hat11. Diese Gleichstellung in den Rechtsfolgen ist deshalb geboten, weil die Überprüfung des Kaufgegenstands – zu deren Durchführung die Unterlagen vorzulegen waren – über den Zeitpunkt des Vertragsschlusses andauerte und die Käuferin sich das Recht vorbehalten hatte, noch nach dem Vertragsschluss innerhalb einer bestimmten Frist eine Nachverhandlung zur Anpassung des Vertrages zu verlangen.

Dass die Käuferin von diesem Recht auch dann keinen Gebrauch gemacht hätte, wenn der Beklagte seine Informationspflicht durch Vorlage der Unterlagen erfüllt und die Käuferin dadurch von den Untermieten und dem darauf gestützten Begehren der Mieterin auf Herabsetzung der Mieten Kenntnis erlangt hätte, ist weder festgestellt noch vorgetragen.

Das Berufungsurteil ist deshalb insoweit aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 ZPO), da die Sache nicht entscheidungsreif ist. Für das weitere Verfahren weist der Bundesgerichtshof auf Folgendes hin:

Ob der Beklagte seiner vertraglichen Informationspflicht durch Vorlage der Mieterkorrespondenz nachgekommen ist, wird noch festzustellen sein.

Der Kläger hätte darzulegen und zu beweisen, dass im Fall der Erfüllung der Informationspflicht es für die Käuferin vernünftigerweise nur die Möglichkeit gegeben hätte, in Ausübung ihres vertraglichen Rechts eine Vertragsanpassung zu verlangen. Verhielt es sich so, wäre zugunsten des Klägers der bei der Verletzung von Aufklärungspflichten geltende Grundsatz anzuwenden, dass derjenige, der vertragliche oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt, beweispflichtig dafür ist, dass der Schaden auch dann eingetreten wäre, wenn er sich pflichtgemäß verhalten hätte12, weil der Geschädigte die Informationen über die Untermieten und das Begehren des Mieters auf Herabsetzung der Miete unbeachtet gelassen und den Vertrag so wie geschehen abgeschlossen hätte .

Sollte eingewandt werden, dass die Käuferin auf die ihr angebotenen Informationen über die Untermietverhältnisse verzichtet habe, wäre dies von dem Beklagten darzulegen und zu beweisen.

Ein dem Kläger wegen schuldhafter Verletzung vertraglicher Informationspflichten zuzuerkennender Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB wäre nicht nach § 254 Abs. 1 BGB zu kürzen. Im Fall einer Verletzung von Informationspflichten kommt ein Mitverschulden desjenigen, dem die zu erteilenden Informationen vorenthalten wurden, nämlich nur unter besonderen Umständen zur Anrechnung, da sich dieser auf die Richtigkeit und Vollständigkeit ihm erteilten Informationen verlassen darf13. Daran ändert auch die Mitteilung in dem Kaufvertrag nichts, dass die Käuferin den Kaufgegenstand in technischer, wirtschaftlicher und rechtlicher Hinsicht einer Überprüfung (Due Diligence) unterziehen werde. Ob sich aus einer solchen Vertragsbestimmung eine vorvertragliche Obliegenheit des Käufers ergibt, den Kaufgegenstand sachverständig untersuchen zu lassen14, kann hier dahinstehen.

Ein Mitverschulden des Käufers ist nämlich zu verneinen, wenn er – wie es hier die Käuferin unter Einschaltung von Anwälten und Unternehmensberatern getan hat – eine solche Risikoprüfung durchgeführt, der Verkäufer jedoch seine vertraglichen Informationspflichten durch die Vorlage unvollständiger Unterlagen verletzt hat15.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 1. Februar 2013 – V ZR 72/11

  1. LG Hamburg, Urteil vom 07.05.2009 – 333 O 178/08 []
  2. OLG Hamburg, Urteil vom 23.02.2011 – 4 U 86/09 []
  3. BGH, Urteile vom 02.02.1996 – V ZR 239/94, BGHZ 132, 30, 34 und vom 11.11.2011 – V ZR 245/10, NJW 2012, 846, 847 Rn. 6; BGH, Urteil vom 11.08.2010 – XII ZR 192/08, NJW 2010, 3362 Rn. 22 jeweils mwN []
  4. vgl. BGH, Urteil vom 26.04.1972 – VIII ZR 32/71, WM 1972, 854, 856 []
  5. BGH, Urteile vom 19.10.1980 – V ZR 51/87, NJW 1981, 45, 46 und vom 05.10.2001 – V ZR 275/00, WM 2002, 195, 196; Beschluss vom 10.01.2008 – V ZR 81/07, Grundeigentum 2008, 983, 984 []
  6. vgl. BGH, Urteile vom 02.12.1988 – V ZR 91/87, NJW 1989, 1795 und vom 22.06.1990 V ZR 126/89, NJW-RR 1990, 1161, 1162 und Beschluss vom 10.01.2008 V ZR 81/07, Rn. 16 – Wohnhausgrundstücke []
  7. BGH, Urteil vom 26.01.1996 – V ZR 42/94, NJW-RR 1996, 690 – Seniorenheimgrundstück []
  8. vgl. BGH, Urteil vom 13.07.1983 VIII ZR 142/82, WM 1983, 1006, 1007 []
  9. langfristigen []
  10. vgl. B. Grunewald, Kaufrecht, § 6 Rn. 9; PWW/D. Schmidt, BGB, 7. Auflage, § 437 Anm. 76 []
  11. vgl. zum Schadensersatz aus vorvertraglichem Verschulden: BGH, Urteile vom 06.04.2001 – V ZR 394/99, NJW 2001, 2875, 2877 und vom 19.05.2006 – V ZR 264/05, BGHZ 168, 35, 39 Rn. 22 []
  12. vgl. BGH, Urteile vom 06.04.2001 – V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022 und vom 30.11.2007 – V ZR 284/06, NJW 2008, 649, 650 Rn. 10 []
  13. vgl. BGH, Urteil vom 08.07.2010 III ZR 249/09, BGHZ 186, 152, 159 Rn. 21 mwN []
  14. verneinend: Fleischer/Körber, BB 2001, 841, 846, 848; grundsätzlich bejahend: Hasselbach/Ebbinghaus, DB 2012, 216, 221 []
  15. vgl. OLG München, Urteil vom 26.07.2006 7 U 2128/06, Rn. 115 []