Auf­klä­rungs­pflich­ten über die Ertrags­fä­hig­keit beim Hauskauf

Ver­mit­teln die von dem Ver­käu­fer eines Haus­grund­stücks ange­ge­be­nen Miet­ein­nah­men zum Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses auf­grund beson­de­rer Umstän­de ein fal­sches Bild über die Ertrags­fä­hig­keit des Grund­stücks, muss er den Käu­fer über die­se Umstän­de auf­klä­ren, wenn sie für des­sen Kauf­ent­schluss erkenn­bar von Bedeu­tung sind. Die in einem Kauf­ver­trag ver­ein­bar­ten Infor­ma­ti­ons­pflich­ten kön­nen über das hin­aus­ge­hen, was der Ver­käu­fer aus dem vor­ver­trag­li­chen Schuld­ver­hält­nis mit­zu­tei­len ver­pflich­tet gewe­sen wäre.

Auf­klä­rungs­pflich­ten über die Ertrags­fä­hig­keit beim Hauskauf

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall ver­kauf­te der Vekäu­fer im Jahr 2007 unter ande­rem ein mit einem Ein­kaufs­zen­trum bebau­tes Grund­stück. Der Kauf­preis von 11.779.699 € war durch Mul­ti­pli­ka­ti­on der Jah­res­mie­ten mit dem Fak­tor 11,33 errech­net wor­den. Die Rich­tig­keit die­ser Mie­ten wur­de von dem Ver­käu­fern garantiert.

Von der mehr als 7.000 qm gro­ßen Gesamt­flä­che des Ein­kaufs­zen­trums war mehr als die Hälf­te durch Ver­trä­ge aus den Jah­ren 1993 und 1994 für die Dau­er von 15 Jah­ren an einen Haupt­mie­ter für umge­rech­net 12,42 €/​qm ver­mie­tet. Die­ser nutz­te die Flä­chen im Zeit­punkt des Kauf­ver­trags­schlus­ses aller­dings nicht mehr selbst, son­dern hat­te sie, mit Aus­nah­me einer leer­ste­hen­den Teil­flä­che von etwa 900 qm, unter­ver­mie­tet. Der aus den Unter­miet­ver­hält­nis­sen durch­schnitt­lich erziel­te Miet­zins betrug bei Abschluss des Kauf­ver­tra­ges 3,38 €/​qm. Der Käu­fe­rin war auf­grund eines Expo­sés bekannt, dass Tei­le der von der Haupt­mie­te­rin ange­mie­te­ten Flä­chen unter­ver­mie­tet waren.

In dem nota­ri­el­len Kauf­ver­trag garan­tier­te der Ver­käu­fer, dass die von den Mie­tern geschul­de­te jähr­li­che Net­to­kalt­mie­te den in einer Anla­ge auf­ge­führ­ten Beträ­gen ent­spricht, und dass dem Käu­fer und sei­nen Bera­tern die Miet­ver­trags­un­ter­la­gen ein­schließ­lich aller Nach­trä­ge und Zusatz­ver­ein­ba­run­gen sowie der Mie­ter­kor­re­spon­denz über­ge­ben wer­den. Fer­ner heißt es in dem Ver­trag, die Käu­fe­rin wer­de den Kauf­ge­gen­stand in tech­ni­scher, wirt­schaft­li­cher und recht­li­cher Hin­sicht über­prü­fen las­sen (due dil­li­gence) und behal­te sich daher das Recht vor, inner­halb von neun Tagen nach Ver­trags­schluss Nach­ver­hand­lun­gen zu ver­lan­gen, bei deren Schei­tern jede Par­tei vom Ver­trag zurück­tre­ten könne.

Im Hin­blick auf die von den Haupt­mie­ten erheb­lich abwei­chen­den Unter­mie­ten hat die Käu­fe­rin von dem Ver­käu­fern Zah­lung von 2.794.340,56 € ver­langt. Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Land­ge­richt Ham­burg hat die Kla­ge abge­wie­sen [1]. Das Han­sea­ti­sche Ober­lan­des­ge­richt Ham­burg hat die Beru­fung der Käu­fe­rin zurück­ge­wie­sen [2], da der Beklag­te nicht gehal­ten gewe­sen sei, die Schuld­ne­rin unauf­ge­for­dert über die Höhe der Unter­mie­ten zu infor­mie­ren. Die Schuld­ne­rin habe gewusst, dass die Haupt­miet­ver­trä­ge nur noch eine kur­ze Lauf-zeit gehabt hät­ten, und dass die von der Haupt­mie­te­rin ange­mie­te­ten Flä­chen unter­ver­mie­tet gewe­sen sei­en. Ihr sei daher das Risi­ko bekannt gewe­sen, bei der anschlie­ßen­den Neu­ver­mie­tung die bis dahin erziel­ten Mie­ten nicht mehr rea­li­sie­ren zu kön­nen. Jeden­falls habe der Beklag­ten davon aus­ge­hen dürfen.

Mit der von dem Bun­des­ge­richts­hof zuge­las­se­nen Revi­si­on ver­folgt der Klä­ger die Zah­lungs­kla­ge wei­ter und erhielt nun vom Bun­des­ge­richts­hof im Grund­satz Recht:

Ohne Rechts­feh­ler, so der Bun­des­ge­richts­hof, ver­neint das Ober­lan­des­ge­richt einen Scha­dens­er­satz­an­spruch der Käu­fe­rin nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 241 Abs. 2 BGB wegen schuld­haf­ter Ver­let­zung einer vor­ver­trag­li­chen Auf­klä­rungs­pflicht durch den Beklag­ten. Die­ser muss­te die Käu­fe­rin nach den gege­be­nen Umstän­den nicht unge­fragt dar­auf hin­wei­sen, dass die von der Haupt­mie­te­rin erziel­ten Unter­mie­ten weni­ger als ein Vier­tel der im Kauf­ver­trag garan­tier­ten (und von der Haupt­mie­te­rin tat­säch­lich gezahl­ten) Haupt­mie­ten betrugen.

Aller­dings besteht auch bei Ver­trags­ver­hand­lun­gen, in denen die Par­tei­en ent­ge­gen­ge­setz­te Inter­es­sen ver­fol­gen, für jeden Ver­trags­part­ner die Pflicht, den ande­ren Teil über Umstän­de auf­zu­klä­ren, die den Ver­trags­zweck des ande­ren ver­ei­teln kön­nen und daher für sei­nen Ent­schluss von wesent­li­cher Bedeu­tung sind, sofern er die Mit­tei­lung nach Treu und Glau­ben unter Berück­sich­ti­gung der Ver­trags­an­schau­ung red­li­cher­wei­se erwar­ten darf [3]. Dabei kann der Ver­käu­fer auch ver­pflich­tet sein, den Käu­fer über Umstän­de auf­zu­klä­ren, die für des­sen Preis­kal­ku­la­ti­on wesent­lich sind, wenn er erkennt, dass der Käu­fer sein Ange­bot auf der Grund­la­ge fal­scher Vor­stel­lun­gen abgibt [4].

Eine erheb­li­che Dis­kre­panz zwi­schen den ver­ein­bar­ten Mie­ten für das Kauf­ob­jekt und die von dem Mie­ter erziel­ten Unter­mie­ten kann ein sol­cher Umstand sein. Da sich ein ver­trag­lich ver­ein­bar­ter Miet­zins in der Regel nach markt­wirt­schaft­li­chen Gesichts­punk­ten bil­det, gilt der zur Zeit des Ver­trags­ab­schlus­ses von dem Eigen­tü­mer aus dem Grund­stück gezo­ge­ne Nut­zen nach der Ver­kehrs­an­schau­ung als ein siche­rer Maß­stab und als eine der wich­tigs­ten Grund­la­gen für die Ertrags­fä­hig­keit und damit für die Wert­schät­zung eines Haus­grund­stücks [5]; dies ist auch der Grund dafür, dass die tat­säch­li­chen Miet­erträ­ge – wie auch hier gesche­hen – in Grund­stücks­kauf­ver­trä­gen auf­ge­führt wer­den. Ver­mit­teln die im Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses erziel­ten Mie­ten auf­grund beson­de­rer Umstän­de ein fal­sches Bild über die Ertrags­fä­hig­keit des Grund­stücks, ist also die übli­che Schluss­fol­ge­rung von den ver­ein­bar­ten Mie­ten auf die Ertrags­fä­hig­keit nicht gerecht­fer­tigt, muss der Ver­käu­fer den Käu­fer hier­über unge­fragt auf­klä­ren. Der Ver­käu­fer hat den Käu­fer daher dar­über zu infor­mie­ren, dass die von ihm ange­ge­be­nen Mie­ten zwar ver­ein­bart und ver­ein­nahmt wor­den sind, aber die recht­lich zuläs­si­ge [6] oder die von Kos­ten­trä­gern als erstat­tungs­fä­hig aner­kann­te Höhe [7] übersteigen.

Die Auf­klä­rungs­pflicht setzt aller­dings vor­aus, dass sich die Fehl­vor­stel­lung des Käu­fers auf Umstän­de bezieht, die für sei­nen Kauf­ent­schluss erkenn­bar von wesent­li­cher Bedeu­tung sind [8]. Davon wird in der Regel aus­zu­ge­hen sein, wenn der Kauf­preis, wie hier, auf der Grund­la­ge der aktu­el­len Jah­res­mie­ten ermit­telt wird. Anders kann es sich aller­dings ver­hal­ten, wenn der Kauf­preis, den ein Käu­fer zu zah­len bereit ist, nicht an die tat­säch­li­che Nut­zung des Grund­stücks im Ver­kaufs­zeit­punkt anknüpft. So liegt es hier. Die Annah­me des Beru­fungs­ge­richts, der Beklag­te habe nicht davon aus­ge­hen müs­sen, dass die Käu­fe­rin nicht bereit wäre, das Grund­stück zu dem ver­ein­bar­ten Preis zu kau­fen, wenn ihr die Dis­kre­panz zwi­schen der Höhe der Mie­ten und der Höhe der Unter­mie­ten bekannt wäre, ist aus Rechts­grün­den nicht zu bean­stan­den. Der Kauf­preis war ersicht­lich nicht im Hin­blick auf die tat­säch­li­che Nut­zung des Ein­kaufs­zen­trums im Ver­kaufs­zeit­punkt bestimmt wor­den; denn die­se war von einer bereits mehr­jäh­ri­gen Auf­ga­be der Nut­zung durch den Haupt­mie­ter, einer nur noch zwei­jäh­ri­gen Rest­lauf­zeit der [9] Haupt­miet­ver­trä­ge und erheb­li­chen Leer­stän­den bei den ver­miet­ba­ren Flä­chen geprägt. Wenn die Käu­fe­rin in Kennt­nis die­ser Umstän­de einen Kauf­preis akzep­tier­te, der auf der Grund­la­ge der von der Haupt­mie­te­rin – ersicht­lich nur noch mit Rück­sicht auf ihre Bin­dung an die 1993 bzw.1994 geschlos­se­nen Miet­ver­trä­ge – gezahl­ten Miet­ein­nah­men bemes­sen war, durf­te der Beklag­te davon aus­ge­hen, dass die Käu­fe­rin – eine Invest­ment­ge­sell­schaft – eige­ne Plä­ne hin­sicht­lich des Ein­kaufs­zen­trums ver­folg­te, mit denen sie die Erwar­tung ver­band, einen ent­spre­chen­den Ertrag aus dem Grund­stück zu erwirtschaften.

Das Beru­fungs­ur­teil ist jedoch des­halb rechts­feh­ler­haft, weil das Beru­fungs­ge­richt den vor­ge­tra­ge­nen Sach­ver­halt nicht unter allen in Betracht kom­men­den recht­li­chen Gesichts­punk­ten gewür­digt hat. Es hat nicht berück­sich­tigt, dass die Kla­ge wegen eines Scha­dens­er­satz­an­spruchs nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Nicht­er­fül­lung einer im Kauf­ver­trag ver­ein­bar­ten Infor­ma­ti­ons­pflicht begrün­det sein kann.

Ein Ver­käu­fer kann sich ver­trag­lich dazu ver­pflich­ten, dem Käu­fer bestimm­te Aus­künf­te zu ertei­len oder Unter­la­gen vor­zu­le­gen. Die in einem Kauf­ver­trag ver­ein­bar­ten Infor­ma­ti­ons­pflich­ten kön­nen über das hin­aus­ge­hen, was der Ver­käu­fer auf Grund der sich aus dem vor­ver­trag­li­chen Schuld­ver­hält­nis nach § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB erge­ben­den Pflicht nach § 241 Abs. 2 BGB zur Rück­sicht­nah­me auf die Inter­es­sen des Käu­fers mit­zu­tei­len ver­pflich­tet ist [10].

So ist es hier. Die Revi­si­on ver­weist dazu auf das Vor­brin­gen der Käu­fe­rin, dass der Beklag­te in dem Kauf­ver­trag sol­che Infor­ma­ti­ons­pflich­ten über­nom­men, aber nicht erfüllt habe.

Der Beklag­te hat in Nr. 12 des nota­ri­el­len Ver­trags im Hin­blick auf die Über­prü­fung des Kauf­ge­gen­stands durch die Käu­fe­rin garan­tiert, der Käu­fe­rin und deren Bera­tern nicht nur sämt­li­che Miet­ver­trags­un­ter­la­gen, son­dern auch die Mie­ter­kor­re­spon­denz zu über­ge­ben. Zu die­ser gehör­te der von der Käu­fe­rin im Beru­fungs­rechts­zug vor­ge­leg­te Schrift­wech­sel zwi­schen der Ver­mö­gens­ver­wal­tung des Beklag­ten und der Haupt­mie­te­rin aus den Jah­ren 1997, 2002 und 2003, in der die­se die Höhe der jewei­li­gen Unter­mie­ten mit­teil­te und in Bezug dar­auf – wenn auch ver­geb­lich – um eine teil­wei­se Ent­las­sung aus dem Miet­ver­trag und um eine Miet­min­de­rung bat. Die­se Kor­re­spon­denz mit den bei­gefüg­ten Unter­miet­ver­trä­gen hät­te der Beklag­te nach der ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­rung vor­le­gen müs­sen. Fest­stel­lun­gen, dass er die­ser Ver­pflich­tung nach­ge­kom­men ist, feh­len, weil das Beru­fungs­ge­richt sei­ne Prü­fung auf die Ver­let­zung vor­ver­trag­li­cher Auf­klä­rungs­pflich­ten beschränkt und sich mit dem auf die ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Infor­ma­ti­ons­pflich­ten bezo­ge­nen Vor­brin­gen nicht befasst hat.

Die­ses Vor­brin­gen ist jedoch erheb­lich. Der Klä­ger könn­te im Fall der Ver­let­zung der ver­trag­li­chen Infor­ma­ti­ons­pflicht – wie bei einer vor­ver­trag­li­chen Auf­klä­rungs­pflicht­ver­let­zung – von dem Beklag­ten im Wege des Scha­dens­er­sat­zes den Betrag ver­lan­gen, um den die Käu­fe­rin den Kauf­ge­gen­stand zu teu­er erwor­ben hat [11]. Die­se Gleich­stel­lung in den Rechts­fol­gen ist des­halb gebo­ten, weil die Über­prü­fung des Kauf­ge­gen­stands – zu deren Durch­füh­rung die Unter­la­gen vor­zu­le­gen waren – über den Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses andau­er­te und die Käu­fe­rin sich das Recht vor­be­hal­ten hat­te, noch nach dem Ver­trags­schluss inner­halb einer bestimm­ten Frist eine Nach­ver­hand­lung zur Anpas­sung des Ver­tra­ges zu verlangen.

Dass die Käu­fe­rin von die­sem Recht auch dann kei­nen Gebrauch gemacht hät­te, wenn der Beklag­te sei­ne Infor­ma­ti­ons­pflicht durch Vor­la­ge der Unter­la­gen erfüllt und die Käu­fe­rin dadurch von den Unter­mie­ten und dem dar­auf gestütz­ten Begeh­ren der Mie­te­rin auf Her­ab­set­zung der Mie­ten Kennt­nis erlangt hät­te, ist weder fest­ge­stellt noch vorgetragen.

Das Beru­fungs­ur­teil ist des­halb inso­weit auf­zu­he­ben und die Sache zur neu­en Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das Beru­fungs­ge­richt zurück­zu­ver­wei­sen (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 ZPO), da die Sache nicht ent­schei­dungs­reif ist. Für das wei­te­re Ver­fah­ren weist der Bun­des­ge­richts­hof auf Fol­gen­des hin:

Ob der Beklag­te sei­ner ver­trag­li­chen Infor­ma­ti­ons­pflicht durch Vor­la­ge der Mie­ter­kor­re­spon­denz nach­ge­kom­men ist, wird noch fest­zu­stel­len sein.

Der Klä­ger hät­te dar­zu­le­gen und zu bewei­sen, dass im Fall der Erfül­lung der Infor­ma­ti­ons­pflicht es für die Käu­fe­rin ver­nünf­ti­ger­wei­se nur die Mög­lich­keit gege­ben hät­te, in Aus­übung ihres ver­trag­li­chen Rechts eine Ver­trags­an­pas­sung zu ver­lan­gen. Ver­hielt es sich so, wäre zuguns­ten des Klä­gers der bei der Ver­let­zung von Auf­klä­rungs­pflich­ten gel­ten­de Grund­satz anzu­wen­den, dass der­je­ni­ge, der ver­trag­li­che oder vor­ver­trag­li­che Auf­klä­rungs­pflich­ten ver­letzt, beweis­pflich­tig dafür ist, dass der Scha­den auch dann ein­ge­tre­ten wäre, wenn er sich pflicht­ge­mäß ver­hal­ten hät­te [12], weil der Geschä­dig­te die Infor­ma­tio­nen über die Unter­mie­ten und das Begeh­ren des Mie­ters auf Her­ab­set­zung der Mie­te unbe­ach­tet gelas­sen und den Ver­trag so wie gesche­hen abge­schlos­sen hätte .

Soll­te ein­ge­wandt wer­den, dass die Käu­fe­rin auf die ihr ange­bo­te­nen Infor­ma­tio­nen über die Unter­miet­ver­hält­nis­se ver­zich­tet habe, wäre dies von dem Beklag­ten dar­zu­le­gen und zu beweisen.

Ein dem Klä­ger wegen schuld­haf­ter Ver­let­zung ver­trag­li­cher Infor­ma­ti­ons­pflich­ten zuzu­er­ken­nen­der Scha­dens­er­satz­an­spruch nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB wäre nicht nach § 254 Abs. 1 BGB zu kür­zen. Im Fall einer Ver­let­zung von Infor­ma­ti­ons­pflich­ten kommt ein Mit­ver­schul­den des­je­ni­gen, dem die zu ertei­len­den Infor­ma­tio­nen vor­ent­hal­ten wur­den, näm­lich nur unter beson­de­ren Umstän­den zur Anrech­nung, da sich die­ser auf die Rich­tig­keit und Voll­stän­dig­keit ihm erteil­ten Infor­ma­tio­nen ver­las­sen darf [13]. Dar­an ändert auch die Mit­tei­lung in dem Kauf­ver­trag nichts, dass die Käu­fe­rin den Kauf­ge­gen­stand in tech­ni­scher, wirt­schaft­li­cher und recht­li­cher Hin­sicht einer Über­prü­fung (Due Dili­gence) unter­zie­hen wer­de. Ob sich aus einer sol­chen Ver­trags­be­stim­mung eine vor­ver­trag­li­che Oblie­gen­heit des Käu­fers ergibt, den Kauf­ge­gen­stand sach­ver­stän­dig unter­su­chen zu las­sen [14], kann hier dahinstehen.

Ein Mit­ver­schul­den des Käu­fers ist näm­lich zu ver­nei­nen, wenn er – wie es hier die Käu­fe­rin unter Ein­schal­tung von Anwäl­ten und Unter­neh­mens­be­ra­tern getan hat – eine sol­che Risi­ko­prü­fung durch­ge­führt, der Ver­käu­fer jedoch sei­ne ver­trag­li­chen Infor­ma­ti­ons­pflich­ten durch die Vor­la­ge unvoll­stän­di­ger Unter­la­gen ver­letzt hat [15].

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 1. Febru­ar 2013 – V ZR 72/​11

  1. LG Ham­burg, Urteil vom 07.05.2009 – 333 O 178/​08[]
  2. OLG Ham­burg, Urteil vom 23.02.2011 – 4 U 86/​09[]
  3. BGH, Urtei­le vom 02.02.1996 – V ZR 239/​94, BGHZ 132, 30, 34 und vom 11.11.2011 – V ZR 245/​10, NJW 2012, 846, 847 Rn. 6; BGH, Urteil vom 11.08.2010 – XII ZR 192/​08, NJW 2010, 3362 Rn. 22 jeweils mwN[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 26.04.1972 – VIII ZR 32/​71, WM 1972, 854, 856[]
  5. BGH, Urtei­le vom 19.10.1980 – V ZR 51/​87, NJW 1981, 45, 46 und vom 05.10.2001 – V ZR 275/​00, WM 2002, 195, 196; Beschluss vom 10.01.2008 – V ZR 81/​07, Grund­ei­gen­tum 2008, 983, 984[]
  6. vgl. BGH, Urtei­le vom 02.12.1988 – V ZR 91/​87, NJW 1989, 1795 und vom 22.06.1990 V ZR 126/​89, NJW-RR 1990, 1161, 1162 und Beschluss vom 10.01.2008 V ZR 81/​07, Rn. 16 – Wohn­haus­grund­stü­cke[]
  7. BGH, Urteil vom 26.01.1996 – V ZR 42/​94, NJW-RR 1996, 690 – Senio­ren­heim­grund­stück[]
  8. vgl. BGH, Urteil vom 13.07.1983 VIII ZR 142/​82, WM 1983, 1006, 1007[]
  9. lang­fris­ti­gen[]
  10. vgl. B. Gru­ne­wald, Kauf­recht, § 6 Rn. 9; PWW/​D. Schmidt, BGB, 7. Auf­la­ge, § 437 Anm. 76[]
  11. vgl. zum Scha­dens­er­satz aus vor­ver­trag­li­chem Ver­schul­den: BGH, Urtei­le vom 06.04.2001 – V ZR 394/​99, NJW 2001, 2875, 2877 und vom 19.05.2006 – V ZR 264/​05, BGHZ 168, 35, 39 Rn. 22[]
  12. vgl. BGH, Urtei­le vom 06.04.2001 – V ZR 402/​99, NJW 2001, 2021, 2022 und vom 30.11.2007 – V ZR 284/​06, NJW 2008, 649, 650 Rn. 10[]
  13. vgl. BGH, Urteil vom 08.07.2010 III ZR 249/​09, BGHZ 186, 152, 159 Rn. 21 mwN[]
  14. ver­nei­nend: Fleischer/​Körber, BB 2001, 841, 846, 848; grund­sätz­lich beja­hend: Hasselbach/​Ebbinghaus, DB 2012, 216, 221[]
  15. vgl. OLG Mün­chen, Urteil vom 26.07.2006 7 U 2128/​06, Rn. 115[]